lunedì 26 dicembre 2011

√ Olivati (Fiaip Bergamo): I riciclati del real estate


E' Natale, e siam tutti più buoni. Per questo oggi vogliamo ricordare con particolare tenerezza una categoria onnipresente, trasversale e ipercinetica: i riciclati (ovviamente non stiamo parlando di voi, amici lettori ma di "quegli altri", ovvero come si suol dire "esclusi i presenti"). 

I riciclati del real estate, in particolare, sono facilmente riconoscibili per una caratteristica distintiva: l''approccio messianico e palingenetico, ovvero "è tutto sbagliato/tutto da rifare, e io vi insegnerò come". Una prima categoria di riciclati è quella degli agenti immobiliari che hanno chiuso la loro agenzia e sono andati a lavorare per un franchising, ma non come agenti immobiliari bensì come sviluppatori, ossia "venditori di punti vendita". In pratica devono convincere te, agente immobiliare indipendente, ad entrare nel grande franchising come punto vendita affiliato alla casa madre. Quindi partiranno demolendo il tuo modus operandi consolidato e cercando di dimostrarti che "con loro" guadagneresti "facendo lavorare gli altri per te": cioè proprio quello che il grande franchising vorrebbe fare con l''agenzia immobiliare ex-indipendente. 

La variante pop - ipertrofica del riciclato messianico è l'(ex?)agente immobiliare che si trasforma in formatore, animato da zelo predicatorio verso i colleghi, che può finalmente guardare dall''alto in basso. Non avendo in genere un palmarès di successi personali da esibire, il riciclato - formatore spariglia le carte e si presenta come un vero e proprio "inventore del real estate": è tutto un fioccare di "nuovi paradigmi" e "nuovi approcci", piovono parole come "laboratorio", "innovazione", "rivoluzione". Per un po'' sono divertenti da ascoltare nella loro scoperta dell''acqua calda, ma alla fine viene sempre in mente il dannato motto latino "medice, cura te ipsum": se avevate in mano il santo graal del successo immobiliare, benedetti ex colleghi, perché non l''avete usato per il successo della "vostra" agenzia immobiliare? Si comincia col motto latino e si finisce con la deplorevole frase da osteria, "chi sa fa e chi non sa insegna", dalla quale ovviamente ci dissociamo.

L'ultima variante del riciclato immobiliare è la più affascinante, cool e trendy, non foss''altro perché viene comunemente declinata al femminile: l'home stager. Che sia un''architetta o interior designer, ovvero una sofisticata (ex?)agentessa immobiliare meneghina onnipresente in TV, la home stager si pone come ambasciatrice di stile e buon gusto, capace di trasformare con pochi tocchi una stamberga di periferia in un quartierino alla moda. Il maquillage o restyling serve a far capitolare altre signore come loro, ossia le potenziali acquirenti in visita agli immobili, che rimarrebbero deliziate dai tocchi di colore e i fiori in bagno, premiando l'agente immobiliare e il proprietario (committenti dell''home stager) con una preziosa proposta d'acquisto. Anche qui non sono tanto i principi (assai condivisibili) dell'home staging a fare tenerezza, quanto la verve da inventori, pardon inventrici del real estate delle home stager rampanti, che predicano il "nuovo paradigma dei fiori in bagno" come panacea contro il calo delle vendite immobiliari. Il povero agente immobiliare ha un bel far notare che i proprietari sembrano spesso non avere nemmeno i pochi soldi per il certificato energetico, figuriamoci la parcella dell''home stager che può arrivare all''1 per cento del valore dell''immobile. Sempre tra incudine e martello il nostro agente immobiliare: davanti a lui case vuote lasciate come depositi di mobili usati, e case abitate dove la proprietaria ti fulmina al primo accenno di suggerimento di stile; dietro di lui l''elegante silhouette della home stager con il ditino e il sopracciglio alzato... 

A tutti un abbraccio e un caro augurio di Buon Natale in attesa del 2012, l'anno dell'ultimo "nuovo paradigma": quello dei Maya. 
Giuliano Olivati
Presidente Fiaip Bergamo

sabato 17 dicembre 2011

√ FIAIP BERGAMO, PREMIATI I SOCI VENTENNALI ALLA CENA DI NATALE


UN SOLO MOTTO: L'UNIONE FA LA FORZA

Cena di Natale e premiazione dei soci con 20 anni d'iscrizione per Fiaip Bergamo, la Federazione italiana agenti immobiliari professionali. Il ristorante Monna Lisa di Via Nullo ha ospitato gli agenti immobiliari professionali bergamaschi riuniti per il tradizionale scambio degli auguri, e come ogni anno sono state assegnate le targhe commemorative ai soci che hanno compiuto 20 anni di federazione: quest'anno toccava a Gianni Capelli di Brembate Sopra, Antongiulio Lascari di Bergamo (unico dei tre veterani non costretto a letto dall'influenza) e Arturo Tinaglia di Treviglio.
La cena è stata organizzata con la collaborazione dei consiglieri provinciali Fiaip Salvatore Ranucci e Claudio Brembilla, unitamente al loro staff.
"Mai come di questi tempi l'unione fa la forza", ha commentato la premiazione Giuliano Olivati, presidente Fiaip Bergamo, "e l'esempio dei nostri soci di lungo corso ci insegna che la professionalità permette di restare in campo nei decenni, grazie anche al contributo formativo e all'aggiornamento professionale fornito con continuità dalla federazione bergamasca. Continueremo a stare vicini ai nostri associati - ha concluso Olivati - lavorando, come sempre, per la loro professionalità e per la tranquillità dei consumatori".

Foto (by S. Ranucci): la premiazione del socio ventennale Antongiulio Lascari (dx) da parte di Giuliano Olivati. presidente Fiaip Bergamo (sx); alcuni momenti della cena. 
Ufficio stampa Fiaip Bergamo



mercoledì 14 dicembre 2011

√ FIAIP BERGAMO: CORSO DI ACQUISIZIONE E VENDITA IMMOBILIARE


www.fiaipbergamo.it 


SERVIZIO FORMAZIONE PERMANENTE FIAIP BERGAMO

CORSO: "FONDAMENTI DI ACQUISIZIONE E VENDITA IMMOBILIARE"
Sede provinciale Fiaip, Bergamo Via Milano 1/A
Martedì 20 dicembre 2011, h. 15.00 - 19.00
Mercoledì 21 dicembre 2011, h, 9.00 - 13.00

20/11/11 h. 15.00 - 19.00
1) Introduzione: Fiaip Bergamo/Lombardia come certificatore di formazione immobiliare professionalizzante
                          Giuliano Olivati, Presidente Fiaip Bergamo - Del. reg. Cultura e Formazione
2) Contenuti del corso di Acquisizione
    Salvatore Coddetta, Formatore
- come conquistare la fiducia del cliente venditore in fase di approccio;
- come qualificare il cliente venditore;
- come fare una presentazione di se stessi, della propria agenzia e dei suoi
  servizi, che abbia un forte impatto sul proprietario venditore;

- negoziazione e chiusura dell’incarico
21/11/11 h. 9.00 - 13.00
1)Contenuti del corso di Vendita
   Salvatore Coddetta, Formatore
- come costruire un rapporto positivo con il cliente acquirente in fase di
  approccio;
- l’intervista per rilevare le esigenze dei compratori: come qualificare il cliente
  acquirente;
- la gestione delle visite;

- come ottenere la proposta e farla accettare al proprietario venditore
Obiettivi :
• Fornire strategie per acquisire il conferimento d’incarico in forma scritta
dal cliente venditore

• Fornire strumenti operativi per gestire la trattativa di vendita
I moduli formativi sono conformi allo Standard UNI EN 15733 "Servizi degli agenti immobiliari", Art. 6.2.3 “Abilità comunicative e di vendita”
Il corso è completamente gratuito e riservato agli associati Fiaip Bergamo e ai loro soci/collaboratori.
Per ragioni organizzative si prega di invare la vs conferma di partecipazione alla mail info@fiaipbergamo.it  
Ai partecipanti associati sarà inviato un attestato di frequenza, con menzione sul sito www.fiaipbergamo.it  
NB: visto il carattere professionalizzante dei corsi, per evitare sprechi di tempo l'accoglienza dei partecipanti avverrà nel quarto d'ora precedente l'inizio delle lezioni - si raccomanda puntualità.
Ufficio stampa Fiaip Bergamo
La sede provinciale Fiaip in Bergamo, Via Milano 1/A
Sede Fiaip Bergamo, aula corsi

martedì 13 dicembre 2011

√ Olivati (Fiaip Bergamo): Proprietari, ci siete o ci fate?


Dalle Alpi a Capo Passero si alza il lamento degli agenti immobiliari italiani: proprietari "venditori", se ci siete battete un colpo. Ma soprattutto: ci siete o ci fate? Cosa sta succedendo? Con l'eccezione delle metropoli come Milano o Roma, da sempre più dinamiche e commerciali della media del real estate nazionale, all'ombra dei mille campanili del Belpaese il mercato sembra essersi intorpidito a causa della forbice nel pricing immobiliare tra domanda e offerta.

Nel settore residenziale i venditori spesso non hanno necessità né reale volontà di alienare l’immobile, parcheggiato su piazza con richieste anacronistiche e fuori mercato; d’altro canto gli acquirenti, che nella stragrande maggioranza dei casi hanno già un tetto sulla testa e non hanno fretta di comprare, sono alla ricerca di buoni affari o comunque di un acquisto sui valori di mercato correnti. Per soprammercato una volta individuato l’immobile da acquistare gli acquirenti hanno poi il problema di permutare il loro immobile usato, spesso di difficile collocazione, con un rallentamento del volano del cambio – casa che è il motore di un mercato immobiliare maturo e di sostituzione come quello attuale. Anche i rigidi parametri bancari per l’erogazione dei mutui rallentano gli scambi, e diminuiscono di conseguenza le compravendite, con una sorta di rimpicciolimento del mercato. Parlando coi colleghi di tutt'Italia il sentiment è corale: "Questa è una fase di mercato alla quale dobbiamo abituarci", ci diciamo in lunghe telefonate da una città all'altra, "dato che non si profilano miracoli all'orizzonte". E per rincuorarci a vicenda concludiamo: "La domanda comunque è forte, e la notizia positiva è che gli immobili si continuano a vendere, purché vengano prezzati secondo gli attuali valori di mercato".

Sì, la buona notizia è che c'è una certa vivacità della domanda, la cattiva notizia è che questa voglia di casa tutta italiana si scontra con una richiesta su valori molto alti. Noi agenti immobiliari professionali infatti parliamo di prezzi che vanno rivisti, il che non vuol dire svendere il proprio immobile ma solo vendere a prezzo di mercato. E oggi il prezzo di mercato non è più riferibile a quello che era nel 2007, anno di punta delle quotazioni del precedente ciclo immobiliare. Detto questo, la casa è ancora il bene rifugio per antonomasia dato che, a fronte di una crisi sistemica (e non più ciclica come in passatp) dell'economia, l'immobiliare - Italia ha visto raddoppiare i valori in 10 anni, pur al netto dei ribassi 2007 - 2011. Però chi vende deve rendersi conto che questo mercato ormai è soggetto alle stesse regole di un qualunque altro mercato con i suoi alti e bassi, ma soprattutto senza la certezza della crescita sempre e comunque. Il mercato immobiliare non è più una funicolare con la cremagliera che tira inesorabilmente verso l'alto in linea retta, e forse non lo sarà mai più. Quindi viene meno il ritornello attendistico del passato, "forse chiedo un po' troppo per casa mia, ma tra sei mesi o un anno il mercato con la sua crescita mi darà ragione". Chi è in grado oggi di prevedere cosa succederà nel sistema economico, macro e micro, tra sei mesi o un anno?

Per questo gli agenti immobiliari oggi più di ieri hanno imparato la magica parola inglese "repricing", cioè revisione del prezzo. Quanto più la richiesta iniziale sarà realistica, tanto meno elastica sarà la trattativa, e viceversa: il che significa che se i proprietari venditori richiedono i prezzi del 2007, per vendere dovremo fare una trattativa al ribasso del 20/30 per cento, e prepararla con vari step di riduzione del prezzo richiesto. Se invece il proprietario è realistico nella sua prima richiesta, anche gli acquirenti se ne rendono conto e riducono il margine di controfferta. Chi scrive ha verificato in più occasioni che se si prendono i valori di picco del 2007 e si toglie il 30%, la richiesta viene considerata congrua dall'acquirente, senza ulteriori trattative. Il gioco si è fatto duro e solo i duri son rimasti in gioco. Il nostro lavoro di mediatori immobiliari professionali oggi si concentra sulla pre-qualificazione del proprietario venditore (o "finto venditore") e sul costante dialogo con lui, i report periodici sulle azioni di marketing, le visite all'immobile dei potenziali acquirenti, le loro impressioni, le trattative.

Alla fine starà alla responsabilità del proprietario trarre le conclusioni e lavorare sull'unica variabile che ha in mano, ossia il prezzo di vendita. Il tutto se davvero vuole vendere la sua casa oggi, ai valori di oggi. La macchina del tempo nemmeno quei satanassi di agenti immobiliari son riusciti ancora ad inventarla.

Giuliano Olivati
Presidente Fiaip Bergamo
www.fiaipbergamo.it




lunedì 12 dicembre 2011

√ Un mondo di tasse sul mattone: mal comune, mezzo gaudio?



Il Governo Monti ha anticipato al 2012 l'introduzione dell'Imu, imposta muncipale sugli immobili, già prevista dai decreti sul federalismo fiscale. La nuova tassa semplifica il quadro tributario immobiliare, assorbendo Ici e addizionali Irpef regionali e comunali. L'aliquota varia dallo 0,4% per la prima casa (con detrazione di 200 Euro a favore del contribuente) allo 0,76% per le seconde case. La base imponibile è la rendita catastale moltiplicata x 160. In questi giorni ferve la discussione in parlamento sull'Imu, come applicarla e quale sconto fare ai proprietari di prime case (qualcuno vorrebbe portarlo a 400 Euro).


Ma come si comportano gli altri Paesi Europei o gli Stati Uniti rispetto alle
tasse sulle proprietà immobiliari? In America la tassa è una tassazione sulla
proprietà, property tax, che si paga ai governi dei singoli Stati e dipende
direttamente da questi la percentuale del valore dell’abitazione che viene
chiesto di pagare: la percentuale varia dallo 0,2 al quattro per cento. In
Francia vi sono due diversi tributi che devono essere versati per gli immobili:
la prima si chiama Taxe Foncerie e viene versata direttamente al Governo
Centrale del quale resta a disposizione, mentre ne esiste una seconda che,
sebbene venga sempre pagata al Governo di Parigi, viene poi rigirata ai singoli
Comuni; è possibile comprendere di quale sia l’importo di queste tasse pensando
che per un appartamento di 40 metri nel cuore di Parigi si devono versare circa
mille e quattrocento euro ogni anno. In Inghilterra non vi è una tassazione corrispettiva
della nostra Imposta Comunale sugli Immobili, viene pagata un’imposta nel
momento in cui si compra l’immobile e quella che maggiormente si avvicina alla
nostra è la Council Tax che viene versata al Municipio ed i cui ricavi vengono
usati per pagare spese come strade e immondizia.


E in Italia?


Roma, 12-12-2011
E' il sole 24 Ore a fare il conto delle tasse sul mattone: nel 2012 per le casse dello stato l'assegno supererà i 53 miliardi di euro, con un aumento di oltre il 26% rispetto a quest'anno.

Il quotidiano precisa che la stima dell'ammontare complessivo degli oneri potrebbe scendere "se il Parlamento - convertendo in legge il decreto salva Italia - decidesse di alleggerire il prelievo sulla prima casa, magari aumentando la detrazione di 200 euro concessa a ogni abitazione. Ma le esigenze di bilancio non lasciano intravedere margini di intervento enormi".

Al totale di 53 miliardi si arriva sommando la reitroduzione dell'Ici sulla prima casa, la Tarsu, la Tia e le quote di Iva, Irpef, Ires, registro e ipocatastali riconducibili al patrimonio immobiliare.


Fonte: News Immobiliari, Rainews 24, Il Sole 24 Ore

sabato 10 dicembre 2011

√ Fiaip sondaggio: chi ha paura della patrimoniale immobiliare?


L’introduzione di una tassa patrimoniale farà crollare i prezzi degli immobili in Italia?

aimagazine  October 06, 2011

44%

29%

20%

7%
You!

venerdì 9 dicembre 2011

√ Olivati (Fiaip Bergamo): la certificazione energetica come nuovo paradigma immobiliare


“Ci stiamo avviando ad una certificazione energetica di massa del mercato immobiliare”. Il presidente di Fiaip Bergamo, Olivati, parla di “rivoluzione epocale” e nel guardare avanti elenca effetti e aspetti positivi della normativa sull’obbligo di classe energetica negli annunci commerciali, in vigore dal 1° gennaio 2012. Dalla “trasparenza del prodotto” a tutela del consumatore, al necessario percorso di riqualificazione energetica degli edifici, alla conseguente “divaricazione” dei valori immobiliari. E anche se i seminari di Fiaip Bergamo cercano di tradurre novità normative in stimoli, spesso i cambiamenti sono difficili da digerire. Portiamo l’esempio di un agente che in vena sarcastica chiede al Presidente di risolvere “una semplice formula magica”. A volte un po’ di umorismo non guasta…
Formazione Fiaip – “Stiamo vivendo una rivoluzione epocale nel settore immobiliare, un vero e proprio cambio di paradigma”, dichiara il presidente Giuliano Olivati, a margine del seminario nella sede di Fiaip Bergamo dedicato alla “Certificazione energetica nella pubblicità immobiliare“.
Marchio di trasparenza – “L’obbligo di indicare dal primo gennaio la classe e l’indice di prestazione energetica negli annunci commerciali per la vendita o l’affitto degli immobili – spiega Olivati – permetterà al consumatore di avere da subito trasparenza sul prodotto che sta cercando, come avviene per le classi Euro nelle automobili”.
Valori in scala – “Ci stiamo avviando – avverte il presidente Fiaip Bergamo – ad una certificazione energetica di massa del mercato immobiliare, che porterà ad una divaricazione dei valori e alla necessità di riqualificazione energetica del patrimonio immobiliare consolidato, con margini enormi dato che nella sola Bergamo il 50% delle case è in classe G, la meno performante”.
Opportunità e incentivi – E’ opportuno – afferma Olivati – che i proprietari e le assemblee condominiali approfittino del rinnovo delle agevolazioni del bonus energia per il 2012 per riqualificare il loro immobile con opere di contenimento energetico, come caldaie, cappotti, coibentazioni e serramenti ad alta tenuta termica, per mantenere nel tempo il valore del patrimonio immobiliare”.
In viaggio verso Kyoto – “Anche la conferma delle agevolazioni del 36% sulle ristrutturazioni – conclude Olivati – indica la precisa volontà del governo di stimolare l’ammodernamento del parco case nazionale, per rispettare il protocollo di Kyoto e ridurre consumi energetici e inquinamento divenuti ormai insostenibili”.
“Dalla logica all’abracadabra” – Dall’elenco razionale di effetti, aspetti positivi e opportunità effettuato dal presidente Olivati, passiamo alla lettera di un agente immobiliare bergamasco sull’obbligo di inserire la certificazione energetica negli annunci immobiliari (segnalata dalla pagina facebook del presidente Fiaip Olivati).
Bergamo 1/12/11
Gentile presidente,
precisando che sono e resto favorevole a tale procedura, sono a chiederle una semplice formula magica : spiegarmi come fare a chiamare i proprietari di 550 immobili spiegando la cosa ( minimo 20 minuti a proprietario per 550 immobili sono complessivamente 8 ore al giorno per 12 giorni) e sequestrare un certificatore energetico che non potrà festeggiare questo natale con i familiari poiché sarò costretto a sbatterlo di valle in valle a certificare tutti questi immobili ( 10 certificazioni energetiche al giorno sono la bellezza di 55 giorni domeniche incluse) e fare tutto per il 01 Gennaio 2012?
Non è che avete un certificatore energetico con poteri da babbo natale, che mi faccia avere le certificazioni belle e pronte tutte in una notte?
Cordiali saluti
[lettera firmata] (un agente immobiliare ancora per poco)
A volte sdrammatizzare è un “toccasana” per l’umore. Ma dopo un po’ di umorismo, riportiamo una delle risposte di Giuliano Olivati sull’argomento, apparsa su facebook.
Anticipo di costo – “L’attestato di certificazione energetica (ACE) – spiega il presidente Fiaip Bergamo – ha validità decennale, e al rogito o al contratto di locazione va prodotto per precedente normativa che resta in vigore. Si tratta solo di un anticipo di costo, non di un costo in più. Diverso il discorso di chi in realtà non è convinto di vendere/affittare, in quanto è il primo a sapere che sta chiedendo troppo. Ma noi cosa possiamo fare per lui, in tal caso?”.
Erika Mainini
(Fonte dichiarazioni G. Olivati: www.fiaipbergamo.it)
Casa Xp News 9/12/11