mercoledì 20 giugno 2012

√ Immobiliare Italia: la foresta pietrificata

La foresta pietrificata - Photo: Gabito Grupos
L'immobiliare è in crisi, e dobbiamo farci i conti tutti. La nota trimestrale dell'Agenzia del Territorio mette il dito nella piaga: il primo trimestre 2012 segna un dato annuale negativo nei volumi di compravendite rispetto al primo trimestre 2011: -19,6% residenziale e terziario. -17,6% commerciale, -7.9% produttivo, -17,4% pertinenze, -13,3% altri immobili, per una media anno su anno pari a -17,8%.


Il trend negativo è sistemico e non congiunturale, e influisce sulla dinamica dei valori immobiliari. Bisogna distinguere tra valore e richiesta: le richieste possono anche non calare se il proprietario è un non-venditore che sta alla finestra a vedere se passa il mitico "amatore" con la macchna del tempo, ma i valori sono già scesi mediamente del 30 per cento rispetto al picco del 2007. Le dinamiche della crisi sono note: stretta creditizia, crisi occupazionale, carenza di liquidità con depressione dei consumi, e come risultante il calo del PIL con impoverimento generale della performance economica. Di questa perdita di potere d'acquisto da parte di famiglie e investitori non possono non risentire anche i valori immobiliari: la gente semplicemente "non ha più i soldi" per sostenere acquisti sui livelli di prezzo antecrisi. 


Quando si dice che nonostante la crisi i prezzi non scendono, si dice una cosa fuorviante. I prezzi richiesti possono non scendere in molti casi, ma di certo si è abbassato il livello dei prezzi del reale venduto. Il motivo per cui diminuiscono le compravendite è appunto che ci sono troppe richieste incompatibili con i reali valori immobiliari di oggi, che sono quelli sostenibili in base ai parametri dell'economia di oggi che è un'economia di crisi. In caso di overpricing il potenziale acquirente spesso e volentieri non vuole nemmeno visitare l'immobile, figuriamoci acquistarlo: e la casa resta pertanto invenduta. Ma quando viene venduta, viene venduta ai valori di oggi e non a quelli di ieri, ormai inarrivabili.


Il mercato immobiliare si è trasformato in una foresta pietrificata, fatta in gran parte di case invendibili al prezzo richiesto, e gli agenti immobiliari sudano sette camicie per convincere i proprietari che questo è sì il momento di comprare ma anche di vendere, approfittando della propensione all'acquisto degli italiani. Le previsioni non sono rosee per l'economia e di conseguenza per l'immobiliare, quindi il suggerimento a chi vende casa è di non gingillarsi con richieste di bandiera e di andare al sodo, facendosi indicare dall'agente immobiliare professionale di fiducia un prezzo commerciale che consenta la vendita in 3 - 6 mesi. E quando si va a trattativa con il potenziale acquirente, la parola d'ordine dev'essere di chiuderla e non attendere ipotetiche offerte al rialzo, che non ci saranno per anni e anni e quando ci saranno difficilmente ci riporteranno all'età dell'oro del 2007.


Le vacche grasse sono finite da mo': se ci accontentiamo di quelle magre possiamo sperare di andare avanti, altrimenti non ci resterà (citando Pinocchio) che mangiarci due belle fette della nostra superbia.


Giuliano Olivati
Presidente Fiaip Bergamo
Delegato Cultura e Formazione Fiaip Lombardia



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